尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、業(yè)界同仁大家下午好：

首先非常感謝主辦方給我這次機(jī)會(huì)，代表長(zhǎng)春歐亞集團(tuán)曹和平董事長(zhǎng)參加此次盛會(huì)，與各位專家學(xué)者、商業(yè)精英共同探討有關(guān)城市綜合體的話題。因?yàn)樵谧母魑粚?duì)城市綜合體都有很深的研究與成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，所以我會(huì)把大家的好經(jīng)驗(yàn)、好做法帶回去加以研究與學(xué)習(xí)及實(shí)踐。也希望各位在今后能給與歐亞賣場(chǎng)更多的關(guān)心與支持，以使我們能更好更快的發(fā)展。

下面請(qǐng)?jiān)试S我概要介紹一下歐亞集團(tuán)與歐亞賣場(chǎng)。歐亞集團(tuán)是國(guó)內(nèi)大型商業(yè)集團(tuán)，在曹和平董事長(zhǎng)的帶領(lǐng)下，企業(yè)超常規(guī)、跨越式發(fā)展，企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)34億元，09年實(shí)現(xiàn)銷售135億。在全國(guó)重點(diǎn)大型零售排名中位列第五名。目前，歐亞集團(tuán)擁有四省九市40家較大型門店，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平。

長(zhǎng)春歐亞賣場(chǎng)是歐亞集團(tuán)控股子公司，單體規(guī)模56萬(wàn)平米，位居世界第一，已申請(qǐng)吉尼斯紀(jì)錄。2009年銷售52億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1億元。2010年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售65億，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1.5億。日均客流量達(dá)20萬(wàn)人，節(jié)假日達(dá)50萬(wàn)人次。直接提供就業(yè)崗位2.5萬(wàn)個(gè)。歐亞賣場(chǎng)在建立之初，集團(tuán)曹和平董事長(zhǎng)就將其定位為城市綜合體，被宋則教授、任興洲教授、黃國(guó)雄教授、顧建國(guó)教授等稱為歐亞賣場(chǎng)現(xiàn)象與第三次商業(yè)革命。胡錦濤總書記親臨歐亞賣場(chǎng)視察工作，對(duì)歐亞賣場(chǎng)給予了充分的認(rèn)可與高度贊揚(yáng)，同時(shí)這也是對(duì)我們?nèi)w同仁的親切慰問(wèn)與贊揚(yáng)。

每年接待許多黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、各國(guó)政要參觀訪問(wèn)學(xué)習(xí)團(tuán)。并且是美國(guó)印第安納大學(xué)、香港城市大學(xué)、日本關(guān)西大學(xué)、吉林大學(xué)、吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)等的教學(xué)實(shí)踐基地。歐亞賣場(chǎng)室內(nèi)共設(shè)置4條主街，每條街長(zhǎng)一公里，全部走完需要行程47公里。因此，賣場(chǎng)每層都設(shè)有免費(fèi)觀光車（電動(dòng)），共50部。這在世界任何一個(gè)城市綜合體中都是看不到的。我們大家沒(méi)有到過(guò)歐亞賣場(chǎng)，所以很難想象她到底有多龐大、多震撼。一旦各位親自體驗(yàn)就會(huì)知這次是一個(gè)超大而標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體。這不是我在此自我感覺(jué)，到過(guò)歐亞賣場(chǎng)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各國(guó)政要、業(yè)界同仁，無(wú)不用興奮與震撼表達(dá)其此時(shí)的體驗(yàn)心情。歐亞賣場(chǎng)是按照城市綜合體的要素要求來(lái)對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行整合。不僅擁有十二個(gè)由國(guó)內(nèi)外知名品牌組成的購(gòu)物商城，充分滿足人們對(duì)所有商品的消費(fèi)需求，而且匯集了美食中心、美容中心、會(huì)展中心、金融中心、社區(qū)服務(wù)中心、國(guó)際影城（IMX3D）、規(guī)范的真冰冰場(chǎng)、張軍羽毛球館、亞洲最大的高爾夫練習(xí)館、大型海洋式兒童公園、培訓(xùn)學(xué)校、加油站、現(xiàn)代洗車場(chǎng)等。用五句話概括：（1）商業(yè)活動(dòng)室內(nèi)化。（2）購(gòu)物休閑一體化。（3）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異化。（4）配套服務(wù)功能化。（5）綜合管理現(xiàn)代化。

今天我們研討的主題是城市商業(yè)綜合體發(fā)展模式、機(jī)遇、風(fēng)險(xiǎn)。

一 城市綜合體的發(fā)展模式

從城市綜合體的概念中我們就不難理解他的發(fā)展模式，那就是必須具備城市綜合體發(fā)展要求的服務(wù)功能。所以我說(shuō)：把城市扣個(gè)罩，就是Shopping Mall。只要有合理的貿(mào)易、消費(fèi)與服務(wù)、需求與訴求，在城市綜合體中就必須得以體現(xiàn)。因此城市綜合體：一是必須具備規(guī)模要求。有規(guī)模不一定有經(jīng)濟(jì)，但沒(méi)規(guī)模肯定不經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有規(guī)模也稱不上綜合體。二是必須具有健全的貿(mào)易、消費(fèi)與服務(wù)功能。對(duì)購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、社交、會(huì)展、停車泊位、休閑觀景設(shè)計(jì)、現(xiàn)代化的管理手段。三是要具備強(qiáng)大的品牌組合能力。四是具備地標(biāo)式的城市獨(dú)特的建筑風(fēng)格。五是要具備特色的企業(yè)文化與消費(fèi)群體。

二 城市綜合體的發(fā)展機(jī)遇

1、國(guó)家政策的支持

現(xiàn)在應(yīng)該是城市綜合體發(fā)展比較好的時(shí)期。黨的十七屆五中全會(huì)提出在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車（出口、投資、消費(fèi)）更加注重內(nèi)需拉動(dòng)。并確定還富于民、藏富于民等的富民政策。加之社會(huì)保障體系的進(jìn)一步完善，人們消費(fèi)內(nèi)力的不斷攀升，必然會(huì)激發(fā)人們的購(gòu)買欲望與消費(fèi)升級(jí)。

2、美元走勢(shì)的影響

美國(guó)的寬松貨幣政策與大量美元的印制與投放，必然會(huì)對(duì)人民幣造成升值壓力，進(jìn)而使國(guó)內(nèi)物價(jià)有所上漲。百姓手中的貨幣出現(xiàn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，存款不如購(gòu)物劃算的想法必然刺激消費(fèi)。

3、城市擴(kuò)展的需要

城市建設(shè)發(fā)展到一定規(guī)模，城市離心化程度加快。城市半徑的延長(zhǎng)，擴(kuò)寬建設(shè)的加快，城市中心交通擁堵等是必然趨勢(shì)。建設(shè)于郊區(qū)的購(gòu)物中心會(huì)很好的解決交通問(wèn)題、行程問(wèn)題、泊車問(wèn)題等。

4、消費(fèi)習(xí)俗改變的需要

受城市化進(jìn)程加快因素驅(qū)動(dòng)使人們的生活質(zhì)量的提升、消費(fèi)能力的提升、休閑時(shí)間的增多、人們層次化、多元化、個(gè)性化消費(fèi)需求也不斷增長(zhǎng)。人們將休閑、娛樂(lè)度假、商務(wù)交往等安排到城市綜合體中。

5、現(xiàn)代生活的需要

現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便快捷、經(jīng)濟(jì)等多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，并將城市綜合體作為休閑放松、體味生活、釋放壓力的理想之處。

三 城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)

1、資金的風(fēng)險(xiǎn)：因?yàn)槌鞘芯C合體建設(shè)與運(yùn)營(yíng)耗資巨大，很多運(yùn)營(yíng)商都面臨著資源短缺的難題和困擾。

2、人才的風(fēng)險(xiǎn)：城市綜合體作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最高端，共同開(kāi)發(fā)的復(fù)雜化、內(nèi)涵化、及其對(duì)項(xiàng)目、人力、管理的要求都非常高。尤其是當(dāng)下有管理城市綜合體的團(tuán)隊(duì)與人才都很奇缺。

3、交通上的風(fēng)險(xiǎn)：目前，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的道路交通情況都一樣，存在嚴(yán)重的交通擁堵，不利于開(kāi)車購(gòu)物的狀況。

4、人們消費(fèi)習(xí)慣上的風(fēng)險(xiǎn)：因城市綜合體多選擇在離城市中心較遠(yuǎn)的地區(qū)，而人們習(xí)慣于在住所周邊每日購(gòu)買新鮮食物，即買即消費(fèi)，依然是漸次消費(fèi)的習(xí)慣，還沒(méi)有形成大量的一次集中采購(gòu)的習(xí)俗。

5、發(fā)展規(guī)劃上的風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在我們依然缺乏對(duì)發(fā)展城市綜合體的科學(xué)合理規(guī)劃，導(dǎo)致無(wú)規(guī)劃或規(guī)劃不合理，從而產(chǎn)生過(guò)渡競(jìng)爭(zhēng)。

6、過(guò)渡追求豪華的裝飾等導(dǎo)致運(yùn)行成本不斷加大，節(jié)能減排難以實(shí)施，營(yíng)銷投入不足，競(jìng)爭(zhēng)乏力，購(gòu)買群支撐不足。

二O一O年十一月六日 于南京