尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、業(yè)界同仁大家下午好：

首先非常感謝主辦方給我這次機會，代表長春歐亞集團曹和平董事長參加此次盛會，與各位專家學(xué)者、商業(yè)精英共同探討有關(guān)城市綜合體的話題。因為在座的各位對城市綜合體都有很深的研究與成功運作經(jīng)驗，所以我會把大家的好經(jīng)驗、好做法帶回去加以研究與學(xué)習(xí)及實踐。也希望各位在今后能給與歐亞賣場更多的關(guān)心與支持，以使我們能更好更快的發(fā)展。

下面請允許我概要介紹一下歐亞集團與歐亞賣場。歐亞集團是國內(nèi)大型商業(yè)集團，在曹和平董事長的帶領(lǐng)下，企業(yè)超常規(guī)、跨越式發(fā)展，企業(yè)總資產(chǎn)達34億元，09年實現(xiàn)銷售135億。在全國重點大型零售排名中位列第五名。目前，歐亞集團擁有四省九市40家較大型門店，總建筑面積超過100萬平。

長春歐亞賣場是歐亞集團控股子公司，單體規(guī)模56萬平米，位居世界第一，已申請吉尼斯紀錄。2009年銷售52億元，實現(xiàn)利潤1億元。2010年預(yù)計實現(xiàn)銷售65億，實現(xiàn)利潤1.5億。日均客流量達20萬人，節(jié)假日達50萬人次。直接提供就業(yè)崗位2.5萬個。歐亞賣場在建立之初，集團曹和平董事長就將其定位為城市綜合體，被宋則教授、任興洲教授、黃國雄教授、顧建國教授等稱為歐亞賣場現(xiàn)象與第三次商業(yè)革命。胡錦濤總書記親臨歐亞賣場視察工作，對歐亞賣場給予了充分的認可與高度贊揚，同時這也是對我們?nèi)w同仁的親切慰問與贊揚。

每年接待許多黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人、各國政要參觀訪問學(xué)習(xí)團。并且是美國印第安納大學(xué)、香港城市大學(xué)、日本關(guān)西大學(xué)、吉林大學(xué)、吉林財經(jīng)大學(xué)等的教學(xué)實踐基地。歐亞賣場室內(nèi)共設(shè)置4條主街，每條街長一公里，全部走完需要行程47公里。因此，賣場每層都設(shè)有免費觀光車（電動），共50部。這在世界任何一個城市綜合體中都是看不到的。我們大家沒有到過歐亞賣場，所以很難想象她到底有多龐大、多震撼。一旦各位親自體驗就會知這次是一個超大而標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體。這不是我在此自我感覺，到過歐亞賣場的各級領(lǐng)導(dǎo)、各國政要、業(yè)界同仁，無不用興奮與震撼表達其此時的體驗心情。歐亞賣場是按照城市綜合體的要素要求來對業(yè)態(tài)進行整合。不僅擁有十二個由國內(nèi)外知名品牌組成的購物商城，充分滿足人們對所有商品的消費需求，而且匯集了美食中心、美容中心、會展中心、金融中心、社區(qū)服務(wù)中心、國際影城（IMX3D）、規(guī)范的真冰冰場、張軍羽毛球館、亞洲最大的高爾夫練習(xí)館、大型海洋式兒童公園、培訓(xùn)學(xué)校、加油站、現(xiàn)代洗車場等。用五句話概括：（1）商業(yè)活動室內(nèi)化。（2）購物休閑一體化。（3）競爭優(yōu)勢差異化。（4）配套服務(wù)功能化。（5）綜合管理現(xiàn)代化。

今天我們研討的主題是城市商業(yè)綜合體發(fā)展模式、機遇、風(fēng)險。

一 城市綜合體的發(fā)展模式

從城市綜合體的概念中我們就不難理解他的發(fā)展模式，那就是必須具備城市綜合體發(fā)展要求的服務(wù)功能。所以我說：把城市扣個罩，就是Shopping Mall。只要有合理的貿(mào)易、消費與服務(wù)、需求與訴求，在城市綜合體中就必須得以體現(xiàn)。因此城市綜合體：一是必須具備規(guī)模要求。有規(guī)模不一定有經(jīng)濟，但沒規(guī)?？隙ú唤?jīng)濟，沒有規(guī)模也稱不上綜合體。二是必須具有健全的貿(mào)易、消費與服務(wù)功能。對購物、休閑、餐飲、娛樂、社交、會展、停車泊位、休閑觀景設(shè)計、現(xiàn)代化的管理手段。三是要具備強大的品牌組合能力。四是具備地標(biāo)式的城市獨特的建筑風(fēng)格。五是要具備特色的企業(yè)文化與消費群體。

二 城市綜合體的發(fā)展機遇

1、國家政策的支持

現(xiàn)在應(yīng)該是城市綜合體發(fā)展比較好的時期。黨的十七屆五中全會提出在推動國民經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車（出口、投資、消費）更加注重內(nèi)需拉動。并確定還富于民、藏富于民等的富民政策。加之社會保障體系的進一步完善，人們消費內(nèi)力的不斷攀升，必然會激發(fā)人們的購買欲望與消費升級。

2、美元走勢的影響

美國的寬松貨幣政策與大量美元的印制與投放，必然會對人民幣造成升值壓力，進而使國內(nèi)物價有所上漲。百姓手中的貨幣出現(xiàn)貶值風(fēng)險，存款不如購物劃算的想法必然刺激消費。

3、城市擴展的需要

城市建設(shè)發(fā)展到一定規(guī)模，城市離心化程度加快。城市半徑的延長，擴寬建設(shè)的加快，城市中心交通擁堵等是必然趨勢。建設(shè)于郊區(qū)的購物中心會很好的解決交通問題、行程問題、泊車問題等。

4、消費習(xí)俗改變的需要

受城市化進程加快因素驅(qū)動使人們的生活質(zhì)量的提升、消費能力的提升、休閑時間的增多、人們層次化、多元化、個性化消費需求也不斷增長。人們將休閑、娛樂度假、商務(wù)交往等安排到城市綜合體中。

5、現(xiàn)代生活的需要

現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便快捷、經(jīng)濟等多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，并將城市綜合體作為休閑放松、體味生活、釋放壓力的理想之處。

三 城市綜合體風(fēng)險

1、資金的風(fēng)險：因為城市綜合體建設(shè)與運營耗資巨大，很多運營商都面臨著資源短缺的難題和困擾。

2、人才的風(fēng)險：城市綜合體作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最高端，共同開發(fā)的復(fù)雜化、內(nèi)涵化、及其對項目、人力、管理的要求都非常高。尤其是當(dāng)下有管理城市綜合體的團隊與人才都很奇缺。

3、交通上的風(fēng)險：目前，國內(nèi)多個城市的道路交通情況都一樣，存在嚴重的交通擁堵，不利于開車購物的狀況。

4、人們消費習(xí)慣上的風(fēng)險：因城市綜合體多選擇在離城市中心較遠的地區(qū)，而人們習(xí)慣于在住所周邊每日購買新鮮食物，即買即消費，依然是漸次消費的習(xí)慣，還沒有形成大量的一次集中采購的習(xí)俗。

5、發(fā)展規(guī)劃上的風(fēng)險：現(xiàn)在我們依然缺乏對發(fā)展城市綜合體的科學(xué)合理規(guī)劃，導(dǎo)致無規(guī)劃或規(guī)劃不合理，從而產(chǎn)生過渡競爭。

6、過渡追求豪華的裝飾等導(dǎo)致運行成本不斷加大，節(jié)能減排難以實施，營銷投入不足，競爭乏力，購買群支撐不足。

二O一O年十一月六日 于南京